日本樓熱潮，應該買嗎？

購買日本物業這個話題在中港台越來越熱，小編都是2014年初由媒體廣告中開始得知一二。每逢有一項新興投資，總有一堆人會在硬銷，另一堆人則極為唱淡，日本樓都不例外。

硬銷友：中介AGENT越開越多，良莠不齊。當競爭加劇盈利下降，就開始拼命硬銷。未到付尾數結算一刻，很多都會刻意隱瞞令人卻步的一堆雜費，他們列出的「實際回報」妤多時只有扣下管理費同維修基金，其餘費用（詳見「回報率、費用和陷阱」）一概不計算。另外一堆財演也收不少甜頭幫助宣傳，有人只買了一個單位就裝作「日本樓達人」，又出書、又見報、又開講座、又上「東張西望」等電視節目；有人亦聲稱在日本已有2樓1鋪，不過以他推介股票既往績…，令很多人聞之卻步，後來欲借日本樓弄一個集資計劃「釣水魚」，結果給香港證監會釘上。

唱淡友：另一方面又有一堆「船頭驚鬼，船尾驚賊」或者反日愛國的網友、保守派財經界人士等等以「隔山買牛」是傻子大做文章。以「利得稅幾十％！」、「地震會整棟倒塌！」等極其誇張的威嚇，實際自己卻沒有深究過。其實日本利得稅是累進制，一般人只買1-2個小單位，只會落入0-5%的稅率的稅網範圍；加上一般中介都會提醒大家只買要鋼筋水泥建成的，這些建物沒有8級大地震都不會倒塌，最少好過紋川、雲南10陪，買家一般亦會以每年幾千日圓購買地震保險，保額一般約是樓價一半。不過日本樓陷阱不算少，真的要小心選，如果你嘗試過有心水盤給別人搶去，就證明你眼光正常。

如果你想我列出那類人適合買日本樓，我會這樣說：

一）在本地已經有樓／供款中

不要好像電視報紙宣傳所說因為買不起香港／台北等本地樓，所以就越洋到日本買樓滿足做業主的膚淺心態。只要你不打算移民，將來總有需要一間本地的居所，日本亦不設投資移民。

二）喜愛日本

雖然買日本樓應該是一項客觀的投資，但如果你主觀都鐘意，說法就不一樣。最好略懂日語，不然一有不明白的地方便需要問中介，或者想在Google Map看街景都不懂如何鍵入大廈名稱…　將來臨近退休，以日本樓回本期來說應該已經回本，那時如果租戶離開，你便可以將它回收不再租出，自己間中前往渡假。可是如果你連日本都沒去過，不知新宿梅田是指那裡，那就最好先和親戚朋友或者身邊另一半去一趟日本體驗！

三）永遠沒需要賣樓套現

買日本樓的這筆錢最好是閒錢，又或者只等於你一年至兩年內的工資。預計扣除所有費用，正常東京以外地區需要12至15年回本，東京都心需要近20年，樓齡越新年期越久。如果預期不會長期持有，要留意買賣利潤亦要交增值稅，5年內是利潤的30%（虧錢不用）。

四）願意花時間

最好事前Google Map，選好後前往實地察看（雖然租賃中的一般因私穩問題不能進入室內，但也可看大廈門面和附近環境）。如果不是第一次買，已經有了經驗，那留港或留台簽約則可能較划算，視乎個人喜好。

五）經常到日本公幹或留學更好

因為收租是用日圓，有匯率下行的風險，如果擁日本戶口，那或可省卻匯款手續費。另外巿面上亦有一些金融機構提供日圓對沖(hedging)，可以以數千元港幣/台幣對沖過百萬日圓所帶來的匯率盈虧。


距離最近地鐵站步行多少分鐘？大站還是小站？附近便利店和食肆多還是鄉村式？該物業有沒有其他租盤在放租可作參考？有沒有其他單位在售？租客是誰？比起買本地物業、債券、股票，投資日本物業會花你更多時間。