2014年8月6日 星期三

日本樓熱潮,應該買嗎?

購買日本物業這個話題在中港台越來越,小編都是2014年初由媒體廣告中開始得知一二。每逢有一項新興投資,總有一堆人會在硬銷,另一堆人則極為唱淡,日本樓都不例外。


硬銷友:中介AGENT越開越多,良莠不齊。當競爭加劇盈利下降,就開始拼命硬銷。未到付尾數結算一刻,很多都會刻意隱瞞令人卻步的一堆雜費,他們列出的「實際回報」妤多時只有扣下管理費同維修基金,其餘費用(詳見「回報率、費用和陷阱)一概不計算。另外一堆財演也收不少甜頭幫助宣傳,有人只買了一個單位就裝作「日本樓達人」,又出書、又見報、又開講座、又上「東張西望」等電視節目;有人亦聲稱在日本已有21鋪,不過以他推介股票既往績,令很多人聞之卻步,後來欲借日本樓弄一個集資計劃「釣水魚」,結果給香港證監會釘上。

唱淡友:另一方面又有一堆「船頭驚鬼,船尾驚賊」或者反日愛國的網友、保守派財經界人士等等以「隔山買牛」是傻子大做文章。以「利得稅幾十%!」、「地震會整棟倒塌!」等極其誇張的威嚇,實際自己卻沒有深究過。其實日本利得稅是累進制,一般人只買1-2個小單位,只會落入0-5%的稅率的稅網範圍;加上一般中介都會提醒大家只買要鋼筋水泥建成的,這些建物沒有8級大地震都不會倒塌,最少好過紋川、雲南10陪,買家一般亦會以每年幾千日圓購買地震保險,保額一般約是樓價一半。不過日本樓陷阱不算少,真的要小心選,如果你嘗試過有心水盤給別人搶去,就證明你眼光正常。

如果你想我列出那類人適合買日本樓,我會這樣說:
一)在本地已經有樓/供款中
不要好像電視報紙宣傳所說因為買不起香港/台北等本地樓,所以就越洋到日本買樓滿足做業主的膚淺心態。只要你不打算移民,將來總有需要一間本地的居所,日本亦不設投資移民。
二)喜愛日本
雖然買日本樓應該是一項客觀的投資,但如果你主觀都鐘意,說法就不一樣。最好略懂日語,不然一有不明白的地方便需要問中介,或者想在Google Map看街景都不懂如何鍵入大廈名稱 將來臨近退休,以日本樓回本期來說應該已經回本,那時如果租戶離開,你便可以將它回收不再租出,自己間中前往渡假。可是如果你連日本都沒去過,不知新宿梅田是指那裡,那就最好先和親戚朋友或者身邊另一半去一趟日本體驗!
三)永遠沒需要賣樓套現
買日本樓的這筆錢最好是閒錢,又或者只等於你一年至兩年內的工資。預計扣除所有費用,正常東京以外地區需要1215年回本,東京都心需要近20年,樓齡越新年期越久。如果預期不會長期持有,要留意買賣利潤亦要交增值稅,5年內是利潤的30%(虧錢不用)。
四)願意花時間
最好事前Google Map,選好後前往實地察看(雖然租賃中的一般因私穩問題不能進入室內,但也可看大廈門面和附近環境)。如果不是第一次買,已經有了經驗,那留港或留台簽約則可能較划算,視乎個人喜好。
五)經常到日本公幹或留學更好
因為收租是用日圓,有匯率下行的風險,如果擁日本戶口,那或可省卻匯款手續費。另外巿面上亦有一些金融機構提供日圓對沖(hedging),可以以數千元港幣/台幣對沖過百萬日圓所帶來的匯率盈虧。


距離最近地鐵站步行多少分鐘?大站還是小站?附近便利店和食肆多還是鄉村式?該物業有沒有其他租盤在放租可作參考?有沒有其他單位在售?租客是誰?比起買本地物業、債券、股票,投資日本物業會花你更多時間。


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