日本物業費用、回報率和陷阱

日本小單位正常回報率(括號內為扣除必要費用和稅項的實際回報率)大概在：

東京都心	5%-8% (3%-6%)
東京週邊、大阪、福岡等	7%-13% (5%-8%)

購買和持有單位的費用大多數中介也有陳述，在此也不多詳述，黑色為必要費用，藍灰色是有些情況下所需費用。

購買單位的額外費用一般約佔樓價8-10%：

• 律司費（司法書士）
• 厘印費（印紙稅）
• 經紀佣金（仲介費）

房屋價格	仲介費（未包含消費稅）
400萬日元～	房屋價格的3% + 6萬日元
200萬日元～400萬日元	房屋價格的4% + 2萬日元
～200萬日元	房屋價格的5%

• 消費稅（現時是8%，一般只在仲介費上計算而不是樓價）
• 不動產取得稅
• 登記免許稅
• 重整裝潢（如上手剛退租或是殘舊的空室）
• 佣金（如空室需找租客）
• 白白要交的管理修繕費（在空室期間）
• 前往日本看樓或簽約結算的費用（如決定親自前往）

持有單位的費用一般約佔租金收入30%：

• 管理費用
• 修繕積立金（維修基金）
• 固都稅
• 都巿計劃稅（不是每個地區需要，不過大部份地區也需要）
• 利得稅（收入減支出在每年380,000円以下為0%）

個人:

課稅收入 稅率 課稅減免 1000~1,950,000 5% 0 1,950,000~3,300,000 10% 97,500 3,300,000~6,950,000 20% 427,500 6,950,000~9,000,000 23% 636,000 9,000,000~18,000,000 33% 1,536,000 18,000,000~40,000,000 40% 2,796,000

*個人免課税額為 380,000円 公司: 公司型態 收入 稅率 一般公司 公司資本額或是資本投入超過1億円 800萬円以下 22% 800萬円以上 30% 其他公司 30%

• 地震和火災保險（基本上一定買，不過當然你有不買的權利）
• 稅理士（報稅官的費用，理應需要，但大部份中港的中介公司若覺得你年租金收入在380,000円以下就替你避過）
• 住民宿（在日本每年居住180日以上才需要）
• 租務管理費（相反，非日本國民當然要聘請管理公司替你打點租務和收租匯款等）
• 契約更新料金（一些契約會列明每兩年更新時需要額外收費，可能是約一個月租金）
• 運營協力金或町內會費（不是每個單位也有，類似業主立案法團費用或社區費用）

賣出物業的費用

• 律司費（司法書士）
• 厘印費（印紙稅）
• 經紀佣金（仲介費）
• 消費稅（一般只在仲介費上計算而不是樓價）
• 資產增值稅（如扣除費用後沒有利潤是不用繳交）

如遇上回報率過高，小心可能含有以下其中一項缺點或陷阱

• 只是假想回報率，實際上還沒有租出（空室）
• 地點偏遠，距離巿中心車程45分鐘以上或距離最近車站需步行20分鐘以上，週邊可能連商店或食店都很少的郊區，若現有租戶棄租便可能很難再租出
• 過於殘舊，可能很快需要大維修，雖然日本樓有修繕積立金，但四十年樓齡以上在舊避震標準下建成的可能不夠用，甚至有重建的可能（如果維修比重建更不划算），大維修期間亦難以租出或出售
• 房間太過小，東京都心12平方米以下或其他地區15平方米以下，相對香港或台北租金可能佔一般人薪金30-50%，在日本大部人租金只佔收入15-20%，在價錢差不遠的情況下應該也不會選連12-15平方米(約150尺以下)也沒有的單位吧，感覺像香港的劏房
• 單位與黑社會或色情按摩行業等有關連，留意是作居住用還是業務用
• 業主明知單位的租約將在短期內完結，或得悉租戶下次不會再續租
• 物業附近有治安等問題
• 日本東北的輻射地區