日本樓空置率、潛力、地區介紹

此頁擁有書面語版本，台灣朋友請到以下網址瀏覽：
http://jpbeginner.pixnet.net/blog/post/256436122

更新：2015/08/21

如果蒐集完資訊、衡量完利弊（或者純粹你很有錢＋很想要），決定買日本樓，咁到底買邊一區好？聽人地講日本空置率非常高，到底高成點？

日本人口老化，由2007年開始就死多過生，2014年又創新低。日本一日唔改移民政策或者鼓勵生育，情況就只會一直嚴重落去，個speed唔會好快既，如果你同我一樣係80後，我估我地去到入棺個刻（touch wood），日本人口都應該仲有衣家既3/4，只不過佢地既勞動力真係越來越弱，老年醫護及供養老人$$的需求卻不斷增加。

其實日本移民政策個人真係認為需要改下，雖然個人絕對唔贊同「純投資移民」（睇下加拿大今年起全面禁止、台灣又大大提高門檻黎避大陸人湧入，香港樓價比人炒貴晒人人怨聲載道就知）。日本其實已經稍為放鬆左，由以往留學／工作十年改為五年便可申請居留資格（申請唔等於批核），但個人認為仍然有少少偏高（另一個方法就係同日本人結婚）。如果改下做「半投資移民」（例如要有投資日本樓/會社 + 有某程度日語能力或曾往日本留學/當交流生 + 年齡40以下），咁既可以刺激日本經濟同人口增長，又可以杜絕一堆有錢無腦無文化高齡既人湧入。不過算啦，我估日本政府都唔會點願再調低移民門檻，在香港我地可能只係concern d新移民唔拎綜援、唔拎社會福利就OK；但日本人黎講，佢地維護自己民族血統意識都幾強下。佢地唔想有咁多外國人混入。落筆時剛知道日本打算讓55歲或以上，年收入超過600萬日圓或資產值達7000萬日圓的人，由原來入境日本的90天限期，延長逗留至1年… 我不知道為何會作這樣的決定，我個人認為日本應該致力解決勞動力和人口老化，不是這樣吸引老人來住！

廢話講完，咁到底日本樓空置情況有幾嚴重？仲買唔買得過？

根據Bloomberg由FujitsuResearchInstitute得到既資料，日本樓2013年空置率已達18%，2028年會達24%。點解五間有一間空屋？其實原因好明顯，因為日本都係一個大國，雖然無強國咁大，但總係仲有一堆農村、郊區，而唔會好似香港咁得1%人做第一產業（漁農業），新界區都一早變晒樓樓樓。但耕田始終辛苦，無論係MDC定LDC，年青一輩都不願從事吃力不討好的漁農業（所以大家都話食材越黎越貴），鐘意去大城巿做服務業（第三產業）。結果比較郊區的地方就只會剩下一堆七八十歲既公公婆婆守住（講得慘D就係等死），一死就變唔值錢既空屋，佢地囝囡都費事花錢維修。另一方面，就係日本311東北大地震，攪到福島、青森縣一堆二線城巿一夜之間淪為荒土、鬼城，十足今年《哥斯拉2014》套戲開頭個個封鎖帶咁。正常agent都唔會sell衣D郊區或者輻射城咁跣你，都係賣東京大阪個d大路野，所以情況無咁誇張。

大城巿的話，第一大城巿東京，如果你買廿三區入面最main五區（涉谷、新宿、港區、中央、千代田），個空置率大概只係7.5%。如果你買廿三區其他區、東京週邊（如橫濱、八王子）、大阪、京都、名古屋、福岡、札幌咁，就大概10-11%空置率。
不過始終又好難一概而論，如果大阪你係買梅田、難波、心齋橋站5-10分鐘步程內，福岡你係買博多、天神站5-10分鐘步程內，衣啲咁中央既區域，個空置率就相對比較低。另外如果你買既係鋼根水泥（RC/SRC）起的無房式細單位（ONE-ROOM MANSION），空置率亦比木屋或者2-3LDK大單位低很多，根本無需要理會一堆淡友經常掛在口邊的20%全國性空置率。
但如果你硬要同香港、澳門、台北這類人口密集到咁既細城巿去比，日本個空置率就梗係高啦… 香港無咩好formal既空置率數據，之前「689」特首講話空置率好低所以要大推土地大建屋，就比某某「經濟學家」話佢計錯數，爭拗一論無結果，不過以我網上search到啲舊數據就係話香港細單位空置率約4%、大單位則有成10%+，咁我當平均應該係約5-6%。但如果你以日本大城巿10-11%黎講，其實世界好多出生率低既已發展國家都係咁上下，雖然無太正式的統計數據，但中國和歐洲很多地方的房屋空置率比日本還要高，美國和澳洲等受歡迎國家則較為低。

講返幾大城巿的優點缺點。

一、東京

優點：

1.      首都，基建齊晒，如果無重大事故不覺得日本會有遷都的可能。

2.      最多日本人想去打工既地方，最威的地方，所以空置率最低，人口最高。

3.      所有大function e.g.2020奧運都一定係東京攪。

4.      最多中港台agent network，搵盤、睇樓團、簽約等乜都方便。

缺點：

1.      Google Map話比我地聽揸4個鐘車就可以到日日排300噸核污水的福島第一核電廠（日本政府叫我地別要杞人憂天，賣樓中介告訴我們東京測到的輻射量比香港還要低，這些自行判斷）。

2.      東京樓價炒起左唔少，動輒好少少都要100萬港元（約388萬台幣），要一筆過比。同樣的一筆錢可以在元朗等區用五成首期買一個單位租出去，每月收到的租金和供樓款項一樣。

3.      好多中介都只sell東京，唔係因為佢地覺得東京特別正，係因為佢地無其他地方的network，同埋東京樓價貴，佢地做成的每單生意佣金自然比其他地方高。

4.      地震區內，距離1923年關東大地震後都無太大傷亡的地震了，但早兩年311完左後報紙成日賣「東京四年內大地震可能性七成」。另外，應避免購買足立區、葛飾區和江户川區。這三區大部份是填海區，有液化、地陷等危機。

二、大阪

優點：

1.      幾乎等於副都，基建一樣齊，仲有新大阪新幹線站衣類開發新區域。有分析指大阪在戰時隨時會肩負起首都的職能（當東京淪陷或遭到毀滅性打擊時）。人口亦是第二多。

2.      2019年有機開賭場，兼有機升格為都（更新：升格為都已被否決，大阪巿長仲決定請辭）。^註１

3.      無東京咁貴，價格合理，最中央區梅田難波個d好少少都係50-80萬港元內，如果去到新大阪站更加只需30-50萬。

4.      擁有第二多的中介。

5.      已經遠福島核電站好多了，大概是東京同福島的距離ｘ２

缺點：

1.      東京中心區同福岡都有人口增長，但大阪其實是下跌的，不過唔算特別誇張，同全日本average rate差不多

2.      其實大阪府結合大阪巿升格為大阪都衣樣野講左3年都未攪掂，況且本身大阪同京都屬「府」已經高人一等，大阪巿亦係類似中國的「直轄巿」，本身就已經比一般其他「巿」有更大自主度（無論決策、財政），所以升唔升格可能只係差個名威唔威，實際上無咩大分別

3.      地震區內，大家仲記得1995阪神大地震的威力，個激進派巿長橋下徹仲話稔住興建更多高樓大廈…

4.      關西人，感覺就好像無咁好禮貌、無咁好相與。同埋好似話大阪如果你買個租賃中的物業，個敷金（租客訂金／保證金）係唔會拎得返要自己淘錢出黎嘔返比個租客，而其他地方就depends。但時至今日，我估已經有成一半日本租約無敷金制度了

三、               福岡

優點：

1.      如果唔係日本人偏袒東京，其實福岡個位真係好好，福島核電廠應該要搭飛機一兩個鐘先去到… 福岡距離上海、首爾仲近過東京，如果中日韓少返啲國家仇恨同主權爭議，福岡真係可以擔當一個唔錯的東南亞經濟中心。不計沖繩的話，九州亦是最近港、澳、台的日本地方。

2.      樓價平，就算最尾跌到渣都無，或者最尾你後悔左買日本樓，你都係輸好少，約20-50萬港幣有交易，只係香港一般做左幾年野既大學生一年人工咁。(台灣經常話大學生得22k台幣/月… 就比較艱苦)

3.      日本九州不屬於地震區，雖然福岡早幾年都試過七級地震，但威力遠遜阪神、東北同東京等嚴重地震帶），福岡歷史上好似無咩試過因為地震有咩損傷，將來過幾廿年板塊交界同地震帶有所移動我就predict唔到啦

4.      正因為日本311，疑似越來越多人同企業來福岡發展，啲中介所講既whatsapp總部、一蘭拉麵係其中例子，而事實上福岡人口亦是日本少有除了東京中心外錄得正增長的城巿。

5.      福岡巿同大阪巿一樣屬「政令指定都市」，即係自主度大的直轄巿，亦可以叫做係九州首府，全九州的政治經濟中心

6.      小弟買左，可唔可以算係一個優點 /.\

缺點：

1.      縱使好似好有potential，但你預左大function都無福岡份，包括奧運、開賭及日後任何國際性既大事

2.      日本有地震險，如果成棟倒塌或者震爛晒都可以賠四成至五成，加上日本樓防震一向出色，所以有人或許覺得是否在地震區都不算太重要，加上始終唔係好似香港咁「永遠唔震」，福岡同鹿兒島大家間中都聽過有震

3.      空置率比東京高，大阪就差唔多啦，最多都係高大阪0.5%左右。福岡同博多本來係分開兩個巿，後來才合併，所以福岡都算大，要小心別貪平買左太郊區的位置，始終城巿化程度略低於東京

4.      Agent network較弱，搵盤較難，你比盤agent都未必想幫你代辦，賺得你個少少

四、札幌

優點：

1.      靚，冬天去時的雪國境象簡直完美，如果你唔aim at放租，聽過不少人特登買北海道成塊地加成棟兩三層式木屋別墅去渡假用的

2.      北海道首府，但價錢便宜，約20-40萬港元有交易，感覺仲平過福岡。如果只for自己渡假，買郊區地+兩三層式木屋，甚至可能只需15-20萬。

缺點：

1.      比福岡更少中介… 想買想賣想放租都難

2.      札幌樓經常要額外比水道．下水道料、暖房料、給湯料等雜費，如果唔係暖氣熱水都無 另外如果無人租緊，隨時冬天還要付錢比人幫手溶雪

3.      人口亦是在下降中，且郊區地方陷阱盤多，空置率高（不過compare to北海道其他城巿或者日本全國來說，高置率算低了）

五、其他

京都、神戶、名古屋有點類似大阪，但買這幾個地方的話我會寧願選大阪。其實名古屋是日本人口第三高的城巿（繼東京、大阪後），但唔知點解無咩港台中介做名古屋，小弟剛去過名古屋，感覺始終比東京大阪沉寂一點，和福岡差不多。（更新＊）

味皇兄說四国高松巿都算ＯＫ，但個人認為中介支援實在太低了，真正空置率亦是個謎，只適合味皇兄這類有經驗和懂日語的人去嘗試。我去近十次日本，四国是最少外國人的地方，想去日本而不想聽到身旁有人說中文（國語或廣東話），四国是一個好地方。如果不諳日語，去四国旅遊都難，何況買樓。東北（如青森）小弟亦未去過，雖然日本東北JR今年2014終於在311地震後首次全面開放返，但我絕不建議買東北那邊了…
沖繩的話我上次是淡季去（可另看我的旅遊網誌），我感覺到沖繩空置的地方真的很多… 即使我用上最新版本的旅遊書，也有約四成書上的餐廳沒有開門或已倒閉，因為沒有JR，交通方面幾乎也要自駕才可以喔。沖繩首府那霸也應該只是モノレール沿路和国際通り才有一點商業吧，所以沖繩也是絕不建議。

^註１根據Wikipedia現今日本全國分为47个一級行政區：一都（東京都）、一道（北海道）、二府（大阪府、京都府）、四十三县，其下再設立市、町、村。）